Financement de suivi : de quoi s’agit-il ?
Vous avez besoin d’un financement de suivi à la « suite » de votre prêt immobilier en cours, afin de financer la dette restante. Le moins de travail est de simplement prolonger le contrat existant. En règle générale, votre institut de crédit vous soumet une offre correspondante au plus tard deux à trois mois avant l’expiration du taux d’intérêt fixe. Celle-ci contient un nouveau taux d’intérêt pour la montagne de dettes qui a diminué. Il ne vous reste alors plus beaucoup de temps pour chercher des alternatives : réfléchissez donc le plus tôt possible à l’avenir de votre financement.
Combien de temps à l’avance faut-il planifier ?
Nombreux sont ceux qui profitent de l’évolution actuelle des taux d’intérêt pour se pencher sur la question du financement de suivi. Commencez par faire le point sur votre contrat en cours : quand exactement l’engagement de taux prend-il fin ? Quand un rééchelonnement anticipé est-il possible ? Quel sera le montant de la dette restante au moment du financement de suivi ? Un conseiller peut vous aider à répondre à ces questions et vous accompagner dans la suite de la procédure. « L’idéal est de commencer à planifier deux à trois ans à l’avance », explique Holger Schramm, expert de la LBS. « Vous pouvez alors déjà vous assurer les conditions actuelles avec un prêt à terme – mais contre une petite majoration ». Les épargnants-logements sont mieux lotis. « Dans le cas d’un financement combiné par exemple, le contrat d’épargne-logement attribué remplace généralement le prêt de préfinancement à la fin de la période de fixation des taux. Et alors, les conditions du contrat d’épargne-logement convenues au début du contrat continuent de s’appliquer jusqu’au dernier versement », sait l’expert.
Ceux qui ont besoin d’un crédit de suivi cette année encore peuvent se sentir sous pression en raison de la hausse rapide des taux d’intérêt. Le nouveau contrat peut être conclu avec un peu d’avance, sans frais supplémentaires. La période dite « sans engagement » est généralement de six à douze mois. Si vous avez besoin du montant du crédit plus tard, vous devrez payer des intérêts d’ouverture.
Quelles sont les possibilités offertes aux demandeurs de crédit ?
Vous avez le choix entre plusieurs possibilités pour votre nouveau financement immobilier. Lors de la préparation, les « demandeurs de raccordement » rencontrent souvent les trois termes ou variantes suivants :
1. la prolongation
La prorogation signifie que vous prolongez l’ancien contrat de crédit auprès de votre banque habituelle. Pour cela, vous n’avez pas grand-chose à faire : il vous suffit de signer l’offre et de la renvoyer – et le financement immobilier reprend. Comme votre prêteur vous connaît déjà, il renonce à vérifier à nouveau vos revenus et votre solvabilité. Cela peut être un avantage, mais ce n’est pas une obligation.
« Souvent, vous vous en sortez mieux si vous réorganisez le financement et l’adaptez aux circonstances actuelles », explique Schramm. Dans ce cas, le bien immobilier est également réévalué, ce qui a généralement un effet positif. Après tout, les prix ont considérablement augmenté presque partout ces dernières années. « De ce fait, le ratio prêt/valeur – c’est-à-dire la part de la valeur du bien qui est financée par des emprunts – diminue », explique l’expert. Conséquence : plus le ratio prêt/valeur est bas, plus le taux d’intérêt est intéressant. Parlez donc de vos chances et de vos possibilités avec votre fournisseur.
2. le regroupement de crédits
Les personnes qui ne souhaitent pas prolonger leur contrat existant peuvent profiter de la fin de la période à taux fixe pour restructurer leur dette. Il s’agit généralement de passer à un prêt à annuités d’un autre prestataire. Mais un contrat d’épargne-logement prêt à être attribué ou un financement combiné de la LBS conviennent également très bien pour amortir la dette restante. « Avec ces deux possibilités, vous vous assurez des intérêts jusqu’au dernier versement. Car dans l’idéal, le premier financement de raccordement devrait aussi être le dernier », estime Holger Schramm.
3. le prêt à terme
Si la fin de la première période de fixation des taux n’est pas encore imminente, mais dans deux ou trois ans (maximum cinq ans et demi), vous pouvez déjà conclure un prêt à terme. Vous vous assurez ainsi en principe le contrat pour le financement ultérieur. En principe, plus vous « réservez » longtemps le niveau des taux d’intérêt, plus la majoration du taux d’intérêt sera élevée. Pour un prêt à terme avec un taux d’intérêt fixe de dix ans et une période d’anticipation de trois ans, celle-ci s’élève actuellement en moyenne à 0,36 point de pourcentage (selon Finanztest 5/2022). L’intérêt financier d’un tel prêt dépend de l’évolution du marché après la conclusion du contrat. Mais dans tous les cas, l’emprunteur bénéficie d’une sécurité de planification ; surtout s’il fixe les conditions jusqu’à ce que le bien immobilier ne soit plus endetté.
Quelle est l’autre alternative ?
Le prêt à terme n’est pas la seule possibilité de s’assurer un faible niveau de taux d’intérêt pour plus tard. Vous pouvez également préparer votre financement de suivi bien plus tôt, et ce grâce à un contrat d’épargne-logement de la LBS : lorsque les acquéreurs concluent un crédit de construction traditionnel, ils fixent l’amortissement et la durée. Il est ainsi possible de déterminer la dette restante et de conclure un contrat d’épargne-logement sur cette somme. « Lorsque celui-ci sera prêt à être attribué dans quelques années, il pourra racheter la dette restante. Vous pouvez ainsi calculer fermement le financement jusqu’au dernier jour de la durée. Les contrats d’épargne-logement présentent d’autres avantages : Il existe différentes possibilités de subventions. De plus, les remboursements exceptionnels sur les prêts d’épargne-logement sont possibles à tout moment et pour n’importe quel montant, sans frais », explique Holger Schramm.
Quels sont les taux d’intérêt actuels ?
Pendant longtemps, les taux d’intérêt des financements immobiliers ont baissé de plus en plus fortement. En octobre 2020, le point le plus bas a été atteint. Le taux d’intérêt effectif moyen pour un crédit standard à taux fixe sur dix ans était alors de 0,58 %, selon le magazine Finanztest. Depuis, la tendance s’est inversée. Dans un premier temps, les taux d’intérêt pour la construction n’ont augmenté que modérément, puis nettement plus récemment – à près de 3 pour cent (effectif, pour 10 ans, état : mai 2022). Les organismes de financement de suivi ont toutefois un avantage par rapport aux organismes de financement initial : ils ont déjà prouvé leur fiabilité. Ne serait-ce que pour cette raison, votre banque habituelle peut vous proposer des conditions plus avantageuses lors du deuxième tour.
À quoi faut-il faire attention lors d’un financement de suivi ?
Pour que vous puissiez exploiter pleinement le potentiel d’économies de votre financement immobilier et obtenir les meilleures conditions, nous avons cinq conseils supplémentaires à vous donner :
Conseil n° 1 : surveillez l’évolution des taux d’intérêt
Si vous prenez le temps de suivre l’évolution des taux d’intérêt, vous avez de bonnes cartes en main : d’une part, vous ne manquerez pas le bon moment. D’autre part, cela vous permet de mieux estimer la durée de l’engagement du taux débiteur.
Conseil n° 2 : vérifiez votre situation financière
Réfléchissez : votre situation financière s’est-elle améliorée ou détériorée depuis l’achat de votre maison ? Il est par exemple possible qu’à l’origine, le financement ait été axé sur un seul revenu. S’il y a maintenant deux revenus, cela vous donne une plus grande marge de manœuvre financière et améliore votre position de négociation pour le financement ultérieur.
Conseil n° 3 : réduire la montagne de dettes
Ceux qui disposent de fonds disponibles devraient les utiliser à la fin de la première période de fixation des intérêts pour réduire la dette restante – et donc le nouveau montant du prêt. Cela permet également d’économiser des intérêts à long terme.
Conseil n° 4 : réajustez les vis de réglage
Adaptez le taux, l’amortissement et la fixation du taux à vos souhaits et à votre situation de vie. Si le taux reste inchangé ou peut même être augmenté, la part de remboursement augmente. Les propriétaires se libèrent ainsi plus rapidement de leurs dettes. En cours de route, vous ne devez toutefois pas vous surcharger. Si vous souhaitez rester flexible, veillez à ce que vous puissiez modifier plusieurs fois le montant du remboursement.
Conseil n° 5 : assurez-vous le droit à des remboursements exceptionnels
Comme nous l’avons déjà mentionné, les remboursements exceptionnels sur un prêt d’épargne-logement sont possibles à tout moment et gratuitement. Pour les prêts hypothécaires classiques, vous devez explicitement veiller à ce que ce droit soit stipulé dans le contrat. Souvent, des versements supplémentaires de cinq pour cent du montant initial du prêt sont alors accordés par an. Certains prêteurs exigent toutefois en contrepartie une petite majoration du taux d’intérêt.
