Calculer les fonds propres pour le financement d’une construction : voici comment procéder !

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L’essentiel en un coup d’œil

  • Les fonds propres sont les ressources financières qui proviennent du patrimoine de l’acheteur.
  • L’idéal est de disposer d’un apport personnel de 20 à 30 % du coût total du financement d’une construction.
  • Plus la part de fonds propres est élevée, plus les taux d’intérêt sont bas.

Qu’entend-on par fonds propres ?

Pour de nombreuses personnes, le logement en propriété est l’achat le plus cher de leur vie. Rares sont les acheteurs de maison et les maîtres d’ouvrage qui peuvent payer l’intégralité des coûts avec leurs économies. La plupart ont besoin d’un prêt. C’est pourquoi le chemin vers la maison de ses rêves passe d’abord par la banque ou la caisse d’épargne, qui développe un financement de la construction parfaitement adapté. Grâce au calculateur de financement de la construction, la LBS vous offre également la possibilité de découvrir en ligne quel financement immobilier correspond le mieux à vos objectifs. En règle générale, les établissements de crédit n’accordent toutefois des prêts immobiliers que si le client peut couvrir une partie du coût total par ses propres moyens. Ce patrimoine est appelé fonds propres.

Qu’est-ce qui est considéré comme des fonds propres ?

Tous les actifs de l’emprunteur font partie des fonds propres. Vous pouvez par exemple déclarer les réserves suivantes à la banque :

  • Avoirs sur le compte bancaire, le compte à vue et le compte à terme (respecter les délais de résiliation)
  • Titres tels qu’actions, fonds et ETFs
  • Livret d’épargne
  • terrain à bâtir payé
  • argent épargné dans le cadre d’un contrat Riester
  • Avoir d’un contrat d’épargne-logement
  • Cadeaux en argent
  • Prêts de l’employeur, d’amis ou de parents

Si vous additionnez toutes les valeurs, vous connaissez le montant des fonds propres dont vous disposez actuellement.

Quelles valeurs supplémentaires peut-on prendre en compte ?

Lors du calcul des fonds propres, il vaut la peine de regarder plus loin que le bout de son nez. En effet, beaucoup de maîtres d’ouvrage et d’acheteurs de maison l’ignorent : Il est possible d’inclure dans le calcul des actifs qui ne seront disponibles qu’à l’avenir. Ceux-ci peuvent servir de garantie supplémentaire. Il s’agit entre autres

  • autres biens immobiliers ou terrains payés
  • Placements et parts liquidables (entreprises, coopératives, etc.)
  • les subventions publiques (par exemple de la banque de développement KfW)
  • Objets de valeur (par exemple des tableaux ou des pièces d’or)
  • les donations ou héritages à venir
  • Assurance-vie (valeur de rachat)
  • Remboursements d’impôts
  • Bonus versés par l’employeur

De même, vous devriez garder un œil sur les dépenses à venir. Celles-ci réduisent alors le capital propre disponible.

Combien de fonds propres la banque exige-t-elle pour un financement de construction ?

Le montant des fonds propres que les banques exigent en plus des fonds de tiers pour un crédit à la construction varie. Certaines n’accordent la demande de crédit que si vous pouvez payer au moins 10 à 15 % du prix d’achat. En règle générale, les caisses d’épargne et les caisses régionales d’épargne-logement recommandent toutefois aux futurs propriétaires de couvrir au moins 20 pour cent du prix d’achat ainsi que les frais annexes d’acquisition avec des fonds propres. Après tout, les banques ont besoin de garanties pour l’argent qu’elles prêtent. « Pour réunir le capital de départ nécessaire, ils devraient commencer à se constituer un patrimoine suffisamment tôt – de préférence bien avant que l’intention d’acheter ne se concrétise », recommande donc Thomas Thiet de la LBS.

D’ailleurs, vous pouvez aussi acheter une maison sans aucun capital propre. Les experts parlent alors d’un financement intégral ou d’un financement à 110 %. Il s’agit d’un financement à 100 % lorsque vous prenez en charge au moins les frais annexes (qui se montent à environ 10 à 15 % du prix d’achat ). Les financements avec peu ou pas de fonds propres sont toutefois risqués et relativement chers, car vous devez vous attendre à des majorations de taux significatives. En outre, le conseiller examinera votre solvabilité de plus près. Un revenu sûr et bon est ici un must.

Quels sont les justificatifs nécessaires ?

Après avoir fait le point sur votre situation financière, vous pouvez vous rendre auprès de votre établissement de crédit. Emportez avec vous tous les justificatifs qui peuvent être considérés comme des preuves de fonds propres, par exemple

  • actes notariés
  • Polices d’assurance
  • relevés actuels (compte, dépôt, livrets d’épargne, etc.)
  • Certificats
  • Expertise de valeur
  • Copies de contrats

Le prêteur est légalement tenu d’exiger ces justificatifs. C’est le seul moyen pour lui de s’assurer que vous disposez effectivement des fonds propres indiqués pour l’achat du bien immobilier.

Quels sont les avantages d’une part élevée de fonds propres lors de l’achat d’une maison ?

En principe, plus la part de fonds propres est élevée, plus le montant du crédit nécessaire est faible. L’emprunteur peut ainsi rembourser son crédit plus rapidement – et se libérer plus tôt de ses dettes. Il profite également d’une part plus importante de fonds propres pour une autre raison : de nombreuses banques et caisses d’épargne récompensent les clients qui peuvent assumer eux-mêmes une grande partie de leur financement immobilier par de meilleures conditions. En effet, le capital propre est un bon coussin qui permet d’amortir les risques.

Quelle formule permet de calculer la part de fonds propres ?

Le ratio de fonds propres illustre le rapport entre les fonds propres et le capital total. Il est exprimé en pourcentage et constitue l’indicateur le plus important lors de l’examen de la solvabilité. Le montant de l’investissement nécessaire se compose du prix d’achat de la maison ou de l’appartement et des frais annexes d’achat pour l’agent immobilier, l’impôt sur les mutations foncières, le notaire et le registre foncier. En outre, vous devez prévoir un montant pour les meubles et autres dépenses.

La règle empirique pour le calcul du ratio de fonds propres est la suivante :
(fonds propres x 100) / montant de l’investissement = ratio de fonds propres en pourcentage

Quelle est l’influence du ratio de fonds propres sur le montant des intérêts ?

Un taux de fonds propres élevé vous permet d’obtenir des taux d’intérêt avantageux pour votre crédit. Un exemple : vous souhaitez acheter un appartement en copropriété à Offenburg. Le prix d’achat est de 300.000 euros. Les frais annexes s’élèvent à 31.710 euros. Cela correspond à environ 10 % du prix d’achat. Au total, vous avez donc besoin de 331.710 euros pour le prêt à la construction. Vous choisissez un taux d’intérêt débiteur de dix ans et un taux d’amortissement de 2 %.

Montant du prêt
en euros

Disponible
Fonds propres
en euros

Ratio de fonds propres
(arrondi)

Lié
Taux d’intérêt débiteur p.a.

331.710

0

0 Pourcentage

1,63 pour cent

298.710

33.000

10 pour cent

1,13 pour cent

265.710

66.000

20 pour cent

0,85 pour cent

231.710

100.000

30 pour cent

0,70 pour cent

198.710

133.000

40 pour cent

0,62 pour cent

165.710

166.000

50 pour cent

0,56 pour cent

132.710

199.000

60 pour cent

0,63 pour cent

99.710

232.000

70 pour cent

0,69 pour cent

65.710

266.000

80 pour cent

0,88 pour cent

Notre exemple le montre : Avec 10 % de fonds propres, vous obtenez déjà de bien meilleures conditions, et avec 20 %, le taux d’intérêt est même à peine la moitié de celui d’un financement complet.

Les acheteurs doivent-ils utiliser la totalité de leurs fonds propres pour le financement de la construction ?

Non, les experts en financement de la construction le déconseillent. Quelle que soit l’envie d’accéder à la propriété, ne sacrifiez pas le dernier centime de vos réserves. Conservez une réserve d’urgence d’au moins trois mois de salaire net. Car, comme chacun sait, l’inattendu est souvent au rendez-vous. Une réparation à la maison par-ci, un appareil électrique en panne par-là – de telles dépenses imprévues ne devraient pas vous faire trébucher financièrement..

Que se cache-t-il derrière l’hypothèque musculaire ?

Si le maître d’ouvrage ou l’acheteur met la main à la pâte lors de la construction ou de la rénovation de sa maison, il peut réduire les coûts de construction et donc le besoin de financement. Les prestations personnelles, également appelées hypothèque musculaire, peuvent être revendiquées comme fonds propres auprès de votre établissement de crédit. Toutefois, le montant est limité à 10 à 15 pour cent maximum du montant des travaux. En règle générale, cela s’arrête au plus tard à 30.000 euros. En outre, vous devez pouvoir prouver que votre travail a été réalisé dans les règles de l’art.

Paul

Paul

Passionné de rédaction et d'actualité depuis tout petit ! J'écris avec mon style, et je donne parfois mon avis. Depuis plus de 5 ans, la rédaction est mon métier à temps plein. J'espère que mes articles vous plairons

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